Новая программа Thailand Longstay: кондо от 3 млн бат даёт право на визу
С конца 2025 года в Таиланде действует механизм, позволяющий иностранцам подавать заявление на долгосрочную визу при покупке недвижимости от 3 млн бат. Программа запущена Thailand Longstay совместно с крупными застройщиками - первым партнёром стала компания Sansiri, владеющая проектами RHEA by Sansiri на Пхукете, а также объектами в Чиангмае и Паттайе. Покупатели получают не автоматический вид на жительство, а пакет услуг: визовое сопровождение, fast-track в аэропорту Суварнабхуми, приоритетное обслуживание в иммиграционных офисах.
Важный нюанс: право подать заявление не равно гарантии одобрения. Окончательное решение принимает иммиграционная служба, а детальные административные процедуры выдачи сертификационных писем пока не опубликованы в полном объёме. Застройщики анонсировали партнёрства с профильными организациями, но механизм выдачи подтверждающих документов до сих пор требует уточнений.
Условия покупки: три жёстких требования, которые нельзя обойти
Первое - происхождение средств. Вся сумма должна поступить из-за границы в иностранной валюте с оформлением формы FET (Foreign Exchange Transaction) от тайского банка. Без этого документа иммиграционная служба не примет заявление. Покупка за наличные баты, полученные в Таиланде, или перевод от другого иностранца не засчитываются.
Второе - статус продавца. Продавец или арендодатель обязан быть гражданином Таиланда либо тайской компанией с ограниченной долей иностранного участия. Покупка квартиры у иностранца или у компании, где большинство акционеров - нерезиденты, исключает возможность получения визы, даже если сумма инвестиций соблюдена.
Третье - отсутствие права на работу. Longstay Visa не даёт разрешения на трудовую деятельность в Таиланде. Для работы потребуется отдельное оформление рабочей визы и Work Permit.
Три варианта инвестиций: покупка, долгосрочная аренда, премиум-аренда
Программа предусматривает не только покупку кондоминиума в полную собственность (freehold). Иностранец может арендовать дом с регистрацией договора в земельном департаменте на сопоставимую сумму либо заключить премиальный договор аренды с высоким ежемесячным платежом. После оформления сделки нужно получить сертификационное письмо от уполномоченного государственного органа, подтверждающее статус. С этим письмом можно обращаться в иммиграционное бюро за годовым продлением разрешения на проживание.
Пример: покупатель из Москвы приобретает студию 28 м² в проекте Once Pattaya за 3.6 млн бат. Деньги переводятся из российского банка в долларах США, тайский банк конвертирует их в баты и выдаёт форму FET. Застройщик оформляет продажу на имя покупателя, продавец - тайская компания Honour Group. После регистрации в Лэнд Офисе покупатель получает Чанот (документ о собственности) и обращается к Thailand Longstay за сертификационным письмом. С письмом он подаёт заявление на визу в иммиграционный офис.
Какие проекты участвуют: Пхукет, Чиангмай, Паттайя
Первая площадка реализации - проект RHEA by Sansiri на пляже Сурин, Пхукет. Выбор Пхукета понятен: остров остаётся одним из самых устойчивых рынков для иностранных покупателей с высокой узнаваемостью на международной арене. Программа также продвигается в Чиангмае - популярном городе среди цифровых кочевников и тех, кто ищет более спокойный образ жизни в северной части страны, и в Паттайе - ближе к столице, с развитой инфраструктурой и сильным спросом на сдачу в аренду.
В Паттайе участвуют проекты в районах Центральной Паттайи, Джомтьена и Вонгамата. Цены начинаются от 1.8 млн бат за студии 28-30 м² в проектах типа Diamond Suites Resort или Laguna Beach Resort 3 Maldives. Квартиры с одной спальней площадью 34-35 м² стоят от 2.5 млн бат, двухкомнатные 51-60 м² - от 3.5 млн бат. Для участия в программе подходят только объекты стоимостью от 3 млн бат, поэтому покупателям студий придётся доплачивать за мебельный пакет или выбирать более дорогие варианты.
Сравнение с другими визовыми программами: LTR, Elite, DTV
Долгосрочная резидентская виза (LTR) остаётся одним из самых привлекательных вариантов, но требует годового пассивного дохода от 80,000 долларов США. При доходе ниже этой планки требуется дополнительная инвестиция в Таиланд - в государственные облигации, прямые инвестиции в компании или недвижимость. Засчитывается только сумма, зафиксированная в договоре купли-продажи по данным земельного департамента, а не текущая рыночная стоимость объекта.
Thailand Privilege Card (Elite Visa) предлагает самый предсказуемый вариант. Входной уровень Bronze Membership (5 лет) продлён до конца марта 2026 года. В этом году появилась возможность перехода на Privilege Visa из туристического статуса без выезда из страны. Процесс выглядит так: подача документов, проверка службой безопасности, оплата после одобрения, а затем простановка визы в иммиграционном офисе в Бангкоке при условии, что на момент простановки на текущем штампе остаётся достаточно дней. Стоимость Bronze Membership - 600,000 бат на 5 лет.
Destination Thailand Visa (DTV) даёт право на пребывание до 5 лет с возможностью продления. Виза предназначена для цифровых кочевников, участников культурных программ и удалённых работников. Стоимость - 10,000 бат, но требуется подтверждение дохода и контракта с работодателем за пределами Таиланда.
Риски программы: что может пойти не так
Первый риск - отсутствие детальных регламентов. Программа не может работать в полную силу, пока не заработает механизм выдачи сертификационных писем. Некоторые застройщики уже анонсировали партнёрства с профильными организациями, но фактический запуск программы требует осторожности и проверки на конкретном объекте. Покупатель может заплатить 3 млн бат, а через полгода выяснить, что сертификационное письмо не выдаётся из-за технических проблем.
Второй риск - ограничения по квоте иностранной собственности. В Таиланде иностранцы обычно могут приобретать кондоминиумы в свободной собственности, но доля иностранной собственности в комплексе не должна превышать 49%. Если квота исчерпана, покупка невозможна, даже если застройщик участвует в программе. Перед подписанием договора нужно проверить наличие Foreign Quota в здании.
Третий риск - изменение визовой политики. Программы типа "виза через покупку" могут со временем ужесточаться: правительственная политика меняется в зависимости от макроэкономики и политической повестки. В 2023-2024 годах Таиланд активно привлекал иностранных инвесторов, но в 2026 году может произойти коррекция условий.
Дополнительные расходы: что учитывать помимо цены квартиры
При покупке недвижимости в Паттайе необходимо учитывать обязательные платежи:
- Transfer Fee (регистрационный сбор) - 2% от оценочной или рыночной стоимости. Оплачивается пополам покупателем и продавцом, либо по договорённости.
- Stamp Duty (гербовый сбор) - 0.5% от стоимости, если не применяется Business Tax.
- Business Tax (бизнес-налог) - 3.3% от стоимости, если продавец владел менее 5 лет и не является физическим лицом. Обычно платит продавец, но может быть переложен на покупателя по договорённости.
- Withholding Tax (подоходный налог продавца) - обычно платит продавец, но может быть переложен на покупателя.
Пример расчёта для квартиры стоимостью 3 млн бат:
- Transfer Fee (50% от 2%) - 30,000 бат
- Stamp Duty - 15,000 бат
- Итого расходы покупателя - 45,000 бат (1.5%)
Дополнительные расходы:
- Юридическое сопровождение - 15,000-30,000 бат (опционально, но рекомендуется)
- Коммунальные платежи - нужно закрыть задолженность продавца перед переоформлением
- Общие взносы на содержание здания - 30-70 бат/м² в месяц
- Фонд капитального ремонта - 600 бат/м² (единовременный платеж при передаче)
Юридическая проверка: чек-лист перед покупкой
Перед подписанием договора нужно выполнить следующие шаги:
- Проверить статус девелопера. Sansiri - крупная публичная компания Таиланда, но важно проверить конкретный проект: договор, график строительства, разрешения.
- Убедиться в правовом статусе собственности. Запросить title deed (Чанот) и юридическую проверку.
- Проверить наличие залогов и обременений на объекте.
- Уточнить все дополнительные расходы: взносы на обслуживание комплекса, налоги при передаче, возможные комиссии, расходы на оформление визы (какая часть бесплатна и что входит), стоимость обслуживания жилья.
- Проконсультироваться по вопросам налогообложения доходов от аренды и возможных обязательств как в Таиланде, так и в стране резидентства.
- Изучить варианты финансирования сделки. Большинство банков Таиланда не дают ипотеку иностранцам без постоянного вида на жительство.
Альтернатива: покупка без визы и управление арендой
Если цель - инвестиции в недвижимость без долгосрочного проживания, можно купить кондоминиум без участия в визовой программе. Паттайя предлагает привлекательные возможности для инвестиций:
- Краткосрочная аренда (туристам) - 5-8% годовых. Высокий доход, но требует активного управления.
- Долгосрочная аренда (экспатам) - 4-6% годовых. Стабильный пассивный доход.
- Сезонность - пиковые месяцы ноябрь-март, низкий сезон май-сентябрь.
Исторически недвижимость в Паттайе растёт на 3-5% в год. Престижные районы (Вонгамат, Пратамнак) показывают более стабильный рост. Новые районы и проекты инфраструктуры дают больший потенциал роста.
Что это значит для покупателя в Паттайе
Для русскоязычных покупателей в Паттайе программа Thailand Longstay открывает новый канал легализации, но требует осторожности. Ключевые моменты:
Проверяйте участие конкретного проекта. Не все застройщики в Паттайе участвуют в программе. Перед покупкой уточните у агента, есть ли у проекта партнёрство с Thailand Longstay и готов ли застройщик оформить сертификационное письмо.
Сравнивайте с Elite Visa. Если цель - гарантированное долгосрочное пребывание, Elite Visa остаётся более надёжным вариантом. Стоимость Bronze Membership (600,000 бат на 5 лет) сопоставима с покупкой студии 28 м² за 3 млн бат, но Elite даёт немедленное оформление без зависимости от недвижимости.
Учитывайте перспективы перепродажи. Квартиры, купленные для визы, могут оказаться менее ликвидными. Покупатели на вторичном рынке не получают визовых преимуществ, поэтому цена при перепродаже будет определяться только рыночными факторами: расположением, состоянием, инфраструктурой.
Готовьтесь к бюрократии. Процесс получения сертификационного письма и подачи заявления на визу займёт несколько месяцев. Планируйте сроки заранее, особенно если текущая виза заканчивается.
Рассматривайте комбинированную стратегию. Купите кондоминиум для сдачи в аренду и получения дохода, а для проживания оформите DTV или туристическую визу с продлением. Так вы не зависите от одного инструмента и сохраняете гибкость.
