Kiri Buddha Pool Villa: что предлагает проект на Чалонге
Kiri Buddha Pool Villa - закрытый поселок из восьми одноэтажных вилл с частными бассейнами, расположенный в районе Чалонг на Пхукете. Проект завершен застройщиком Hunyaorn Design And Construction Co., Ltd. в июне 2022 года. Каждая вилла построена в балийском тропическом стиле с открытой планировкой и панорамным остеклением.
Расстояние до пирса Чалонг - пять минут на автомобиле. До статуи Большого Будды - 2,4 километра. Ближайший пляж Раваи находится в 6,6 километра. Госпиталь Dibuk - в 5,4 километра, торговый центр Robinson Lifestyle Chalong - в 2,6 километра.
Важная особенность: все виллы продаются по тайской квоте. Иностранцы могут приобрести недвижимость только через регистрацию тайской компании или оформление долгосрочной аренды земли (лизхолд) на срок до 90 лет.
Планировки и площади: от студий до четырехкомнатных вилл
Проект предлагает три типа планировок. Самая компактная вилла включает две спальни, три санузла и 192,45 м² жилой площади. Участок - 131 м² (около 50 квадратных ва). Цена - 17,5 млн бат (примерно 43,5 млн рублей по курсу начала 2026 года).
Вилла с тремя спальнями занимает 290 м² на участке того же размера. Четыре санузла, каждая спальня с отдельным входом. Стоимость - 18,9 млн бат (около 47 млн рублей).
Самая большая планировка - двухэтажная вилла с четырьмя спальнями, пятью санузлами и 416 м² площади. Участок увеличен до 172 м² (примерно 65 квадратных ва). Цена - 21 млн бат (52 млн рублей).
Все виллы сдаются с мебелью. Кондиционеры встроены в потолок. Кухни оборудованы техникой. Бассейны - от 20 до 30 м² в зависимости от планировки.
Реальные цены на покупку в 2026 году
Средняя стоимость квадратного метра в Kiri Buddha Pool Villa - 90 900 бат (около 226 000 рублей). Для сравнения: в соседних проектах Чалонга цены начинаются от 75 000 бат за м² в старых поселках и достигают 120 000 бат в новых комплексах с развитой инфраструктурой.
По данным PropertyHub.in.th, на март 2026 года в продаже остаются две виллы: трехкомнатная и четырехкомнатная. Застройщик предлагает рассрочку на два года без процентов при первоначальном взносе 40% от стоимости.
Пример расчета для виллы за 18,9 млн бат:
- Первый платеж - 7,56 млн бат (40%)
- Остаток - 11,34 млн бат
- Ежемесячный платеж - 472 500 бат (около 1,17 млн рублей) в течение 24 месяцев
Покупатель из Москвы, приобретший трехкомнатную виллу в августе 2025 года, зарегистрировал тайскую компанию с уставным капиталом 10 млн бат. Расходы на регистрацию и юридическое сопровождение составили 180 000 бат. Ежегодные расходы на бухгалтерию и продление лицензии компании - около 40 000 бат.
Условия аренды: краткосрочная и долгосрочная
Долгосрочная аренда виллы с двумя спальнями стоит 180 000 бат в месяц при контракте на год. Залог - один месяц, предоплата - один месяц. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно: электричество - 6-8 бат за кВт·ч, вода - около 20 бат за кубометр.
Краткосрочная аренда в высокий сезон (ноябрь - март):
- Один месяц - 700 000 бат
- Два месяца - 550 000 бат в месяц
- Низкий сезон (апрель - октябрь) - 350 000 бат в месяц
Аренда трехкомнатной виллы на год обойдется примерно в 220 000 бат ежемесячно. Четырехкомнатная - от 280 000 бат.
Владельцы сдают виллы через агентства Renthai и PropertyHub. Комиссия агентства - 50% от месячной арендной платы при заключении годового контракта. При краткосрочной аренде комиссия включена в стоимость.
Доходность от сдачи в аренду: расчеты на 2026 год
Вилла за 17,5 млн бат при долгосрочной аренде за 180 000 бат в месяц приносит 2,16 млн бат годового дохода. Валовая доходность - 12,3%. После вычета расходов на управление (10% от арендной платы), налога на недвижимость (12,5% от дохода), страховки (15 000 бат в год) и резерва на ремонт (50 000 бат в год) чистая доходность снижается до 8,7%.
Краткосрочная аренда показывает более высокие цифры, но требует активного управления. При загрузке 60% в год (семь месяцев) и средней ставке 450 000 бат в месяц доход составит 3,15 млн бат. Расходы на клининг, белье, коммунальные услуги и комиссию платформ (Airbnb, Booking.com) - около 35% от дохода. Чистая доходность - 11,8%.
Важный момент: сдача в аренду иностранцами через тайскую компанию требует получения лицензии на ведение бизнеса (work permit) и уплаты корпоративного налога 20% с прибыли. Многие владельцы работают через управляющие компании, которые оформляют аренду от своего имени.
Юридические нюансы покупки виллы иностранцем
Поскольку Kiri Buddha Pool Villa предлагает только тайскую квоту, у покупателя три варианта:
Регистрация тайской компании. Уставный капитал должен быть в четыре раза больше стоимости земли. Для участка стоимостью 5 млн бат требуется капитал 20 млн бат. В реальности многие компании регистрируются с минимальным капиталом 2-5 млн бат, но это создает риски при проверке Лэнд Офисом. Тайцы должны владеть 51% акций. Часто используются номинальные акционеры, что формально запрещено, но широко практикуется.
Лизхолд на 30 лет с правом продления. Контракт регистрируется в Лэнд Офисе. Стоимость оформления - около 1% от цены виллы. Лизхолд можно продлить дважды по 30 лет (всего 90 лет), но продление не гарантировано законом. При продаже виллы покупатель должен согласиться принять условия лизхолда или выкупить землю у владельца.
Покупка через тайского супруга. Требуется нотариально заверенное заявление супруга о том, что деньги на покупку принадлежат ему лично, а не являются совместно нажитым имуществом. При разводе иностранец теряет права на недвижимость, если не докажет, что средства были его личными.
Адвокаты рекомендуют первый вариант для инвесторов, планирующих сдавать виллу. Второй - для тех, кто покупает для личного проживания и не хочет заниматься ежегодной отчетностью компании.
Инфраструктура района Чалонг: что рядом с проектом
Чалонг - центральный район Пхукета, популярный среди экспатов. Здесь нет пляжей, зато хорошо развита инфраструктура. В пяти минутах от Kiri Buddha Pool Villa - кольцевая развязка Чалонг с десятками ресторанов, барами, массажными салонами и магазинами.
Международная школа BCIS находится в 2 километрах. Годовая стоимость обучения - от 400 000 до 650 000 бат в зависимости от класса. Школа Ruamrudee International School - в 3,7 километра, плата - от 520 000 бат в год.
Ближайший супермаркет Makro - в 10 минутах езды. Госпиталь Vachira Phuket с отделением скорой помощи - в 9 километрах. Частная клиника Bangkok Hospital Phuket - в 7 километрах, прием терапевта стоит 1500 бат.
До пляжа Ката - 4,2 километра, до Карона - 4,8 километра. Дорога занимает 15-20 минут в зависимости от трафика. В высокий сезон пробки на дороге к пляжам начинаются после 10 утра.
Сравнение с другими проектами Чалонга
В радиусе трех километров от Kiri Buddha Pool Villa работают несколько похожих проектов. Noon Village предлагает виллы с двумя спальнями от 12,5 млн бат, но без мебели. Участки меньше - 100 м². Качество отделки ниже.
Wallaya Villas Town продает трехкомнатные виллы за 16 млн бат. Площадь - 240 м², участок - 110 м². Проект старше (2019 год), бассейны меньше - 15 м². Преимущество - иностранная квота доступна в некоторых юнитах.
Dlux Condominium - кондоминиум в 1,5 километра от Kiri Buddha. Студии 28 м² стоят от 3,2 млн бат. Доходность от аренды - 6-7% годовых. Подходит инвесторам с ограниченным бюджетом, но не дает той приватности, которую обеспечивает отдельная вилла.
По соотношению цены, площади и качества отделки Kiri Buddha Pool Villa занимает средний сегмент. Проект дороже старых поселков, но дешевле премиальных комплексов типа Botanica или Sai Taan Villas, где цены начинаются от 30 млн бат.
Отзывы владельцев и арендаторов
Владелец трехкомнатной виллы (купил в сентябре 2022 года) отмечает качество строительства и отсутствие проблем с протечками после сезона дождей. Минус - удаленность от пляжа. Сдает виллу через Airbnb, средняя загрузка - 55% в год, доход после всех расходов - около 1,5 млн бат.
Арендатор четырехкомнатной виллы (контракт на год, 280 000 бат в месяц) жалуется на высокие счета за электричество в жаркий сезон - до 12 000 бат в месяц при активном использовании кондиционеров. Хвалит тишину и приватность поселка.
Российская семья, снимавшая двухкомнатную виллу на два месяца зимой 2025 года, оценила близость к школе BCIS и удобство для жизни с детьми. Минус - отсутствие детской площадки и общего бассейна в проекте.
Что это значит для покупателя из Паттайи
Для инвестора, уже владеющего недвижимостью в Паттайе, покупка виллы на Пхукете диверсифицирует портфель. Рынок Пхукета более стабилен: по данным CBRE Thailand, средняя цена квадратного метра в премиальных проектах острова выросла на 4,2% за 2025 год, тогда как в Паттайе рост составил 1,8%.
Доходность от краткосрочной аренды на Пхукете выше за счет более длинного высокого сезона (ноябрь - апрель) и большего потока туристов. Паттайя принимает больше бюджетных путешественников, Пхукет - клиентов среднего и премиум-сегмента.
Важный момент: управление недвижимостью на Пхукете из Паттайи требует надежной управляющей компании. Расстояние между городами - 850 километров, перелет - 1 час 20 минут, билет - от 2500 бат в одну сторону. Личный контроль затруднен.
Для покупателя, выбирающего между Паттайей и Пхукетом для личного проживания, Чалонг подходит семьям с детьми школьного возраста. Международных школ на Пхукете больше, уровень образования выше. Паттайя удобнее для тех, кто часто ездит в Бангкок (полтора часа на машине против часа полета).
Юридические условия покупки одинаковы в обоих регионах. Тайская квота, лизхолд и регистрация компании работают по тем же правилам. Налог на передачу собственности - 2% от кадастровой стоимости, гербовый сбор - 0,5%, комиссия агентства - 3-5% от цены сделки.
Практические шаги для покупки виллы в 2026 году
Первый шаг - запросить у застройщика актуальный список доступных вилл и резервационный договор. Резервация стоит 100 000-200 000 бат, срок - 7-14 дней. Деньги возвращаются, если сделка не состоится по вине продавца.
Второй шаг - нанять независимого юриста для проверки документов на землю (Чанот или Nor Sor 3 Gor) и отсутствия обременений. Стоимость услуги - 30 000-50 000 бат. Юрист проверяет историю участка в Лэнд Офисе, наличие долгов по налогам и правильность границ.
Третий шаг - выбрать схему покупки (компания или лизхолд) и подготовить документы. Для регистрации компании потребуется: копия паспорта, справка о несудимости с апостилем, адрес в Таиланде для регистрации офиса. Процесс занимает 3-4 недели, стоимость под ключ - 150 000-200 000 бат.
Четвертый шаг - открыть банковский счет в Таиланде и перевести средства. Банк выдаст справку о валютном переводе (Foreign Exchange Transaction Form), которая подтверждает иностранное происхождение денег. Без этой справки Лэнд Офис может отказать в регистрации сделки.
Пятый шаг - подписать договор купли-продажи в Лэнд Офисе. Обе стороны должны присутствовать лично или через доверенное лицо с нотариальной доверенностью. Регистрация занимает один день, пошлина - 2% от кадастровой стоимости (обычно делится пополам между покупателем и продавцом).
Шестой шаг - подключить коммунальные услуги и застраховать виллу. Страховка от пожара и стихийных бедствий стоит 0,1-0,15% от стоимости недвижимости в год.
